اطلاع از چگونگی مدیریت آپارتمان و قانون آپارتمان نشینی

چگونگی مدیریت آپارتمان نشینی، مسائل متعددی را شامل می شود و به موضوعات متنوعی می پردازد. از چگونگی قوانین حقوقی گرفته تا نحوه مدیریت رفتار ساکنان یا حتی بررسی حضور افرادی که به ساختمان رفت و آمد می کنند. در این مقاله سعی می کنیم به موشکافی بخشهای مختلف ساختمان از علی الخصوص بخشهای های مشترک می پردازیم تا با چگونگی مدیریت آپارتمان بیشتر آشنا شویم. البته چگونگی مدیریت آپارتمان می تواند شعبه ای از مهارتها و دانش و خصوصیات مدیر یا هیئت مدیره یک آپارتمان باشد.

یک نکته قابل توجه در مورد چگونگی مدیریت آپارتمان:

این موضوع که مدیران یک ساختمان چگونه رفتار می کنند تمام محتوای چگونگی مدیریت آپارتمان را تحت الشعاع قرار می دهد در غیر اینصورت قوانین و آیین نامه ها که در اکثر ساختمان ها یکسان هستند. اینکه چرا بعضی از ساختمان ها به صورت موفق اداره می شود و بعضی دیگر همیشه درگیر مشکلات هستند به نوع مدیریت آنها برمی گردد.

چگونگی مدیریت آپارتمان و بررسی بخش های مختلف یک ساختمان:

هر آپارتمانی از لحاظ کلی دارای دو بخش است که تفاوت این دو، اساس چگونگی مدیریت آپارتمان را تعیین می کند. بخش اول قسمت های اختصاصی و بخش دوم قسمت های اشتراکی یا مشاء است. در قانون تملک آپارتمان ها عنوان شده است که محدوده اختیارات و وظایف مدیر ساختمان وابسته به قسمت های اشتراکی بوده و قسمت های اختصاصی در حوزه اختیارات مدیر نیستند و مالک آن ها می تواند هر گونه که خود صلاح می داند در مورد این قسمت ها تصمیم بگرید.

تعریف قسمت های اختصاصی و اشتراکی در مبحث چگونگی مدیریت آپارتمان:

قسمت های اختصاصی: فقط بخشهایی از ساختمان، اختصاصی به حساب آیند که تنها برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام آن در نظر گرفته شده باشند. مدیر ساختمان در این حوزه حق دخالت ندارد مگر اینکه این بخشها ، به دلیلی با بخشهای مشترک تداخل پیدا کنند.

قسمت های اشتراکی: به قسمت هایی از ساختمان، اشتراکی گفته می شود که هیچ کدام از ساکنان، حق استفاده انحصاری از آن را نداشته باشند و نتوانند استفاده از آن ها را برای دیگر ساکنان محدود کنند. مالکان ساختمان نسبت به قسمتهای مشترک، مالکیت مشاء داشته و می توانند از خدمات آن استفاده کنند.

چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد استفاده از زمین زیربنای ساختمان:

زمین زیر بنای ساختمان یعنی محدوده زمینی که آپارتمان در آن بنا شده است، جزو بخش مشاء آن محسوب شده و مالکان نسبت به آن مالکیت اشتراکی دارند. این زمین می تواند متصل به بنا بوده یا اینکه بنا توسط ستون روی آن قرار گرفته باشد. چگونگی مدیریت آپارتمان شما را به این نکته متوجه می کند که مالکیت اشتراکی این قسمت ایجاب می کند که هیچ کدام از مالکان نمی توانند استفاده از این قسمت را برای ساکنان دیگر محدود کنند. به عنوان مثال یک مالک نمی تواند از ورود خودور مالک دیگر به محوطه زمین بنا جلوگیری کند.

چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد تاسیسات مشترک:

تاسیستاتی که در قسمت های مشترک نصب شده اند از جمله خدمات مشاء به حساب می آیند و ساکنان بسته به نیاز خود حق استفاده از آنها را دارند. البته نحوه استفاده از آنها را مدیریت تعیین می کند.   تاسیساتی همچون چاه آب و پمپ آن، مراکز تهویه و حرارت، آسانسورها و… . چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد تاسیسات مشترک، توجه به این نکته را حائز اهمیت می داند که استفاده انحصاری یا اختصاصی از آنها مجاز نیست. به این معنی که استفاده از این تاسیسات تنها برای موارد عرفی در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال استفاده آسانسور برای رفت و آمد اشخاص مجاز است اما نمی توان از آن برای اثاث کشی استفاده کرد.

چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد اسکلت ساختمان:

اسکلت کلی ساختمان جزو بخشهای مشاء ساختمان است و مالکان نمی توانند بدون اجازه مجمع عمومی، شکل و ساختار آن را تغییر دهند. حتی مدیر نیز در این مورد نمی تواند به شخصه اعمال تصمیم کند. در این جا، چگونگی مدیریت آپارتمان به بیان این موضوع می پردازد که جدارهایی که واصل بین دو واحد هستند ، بین آنها مشترک بوده و هر کدام از مالکان برای ایجاد تغییر در اسکلت این قسمت باید از واحد دیگر اجازه بگیرد.

چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد درها ، پنجره ، پله ها و پاگردهای بخش های مشترک:

هنگام توجه به چگونگی مدیریت آپارتمان باید بیان داشت که استفاده اختصاصی از این بخشها به هر نحوی ممنوع بوده و مدیر می تواند اشخاص خاطی را توبیخ کند. به همین خاطر باید از قرار دادن هر گونه وسیله شخصی در این قسمت ها جلوگیری کرد تا رفت و آمد ساکنان به مشکل بر نخورد. البته توجه به این نکته نیز خالی از فایده نیست که بدانید این امکانات حتی اگر به نحوی در بخشهای اختصاصی واقع شده باشند یا اینکه بخشهای اختصاصی با آنها تداخل کرده باشند باز، جزو بخشها مشترک بوده و استفاده انحصاری از آنها مجاز نیست.

چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد تاسیسات وابسته به راه پله:

تاسیساتی که مربوط به راه پله هستند نیز جزو مالکیت اشتراکی ساختمان بوده و استفاده اختصاصی از آنها مجاز نیست. تاسیساتی همچون وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن های عمومی ، شیرهای آتش نشانی ، پله های ایمنی و … . چگونگی مدیریت آپارتمان در این مورد به ساکنان گوشزد می کند که برای اینکه استفاده از خدمات ساختمان باعث آزردگی ساکنان نشود از این تاسیسات در حد عرفی استفاده کرده و این ابزار را تحت انحصار خود در نیاورند.

چگونگی مدیریت آپارتمان در مورد پشت بام ساختمان:

بام ساختمان و تاسیساتی که روی آن وجود دارد برای استفاده اشتراکی ساکنان و البته برای حفظ بنا در نظر گرفته شده است. کلیه ساکنان حق استفاده از این بخش  ها را دارند به این شرط که استفاده اختصاصی در کار نباشد. به عنوان مثال نصب بند لباس یا نصب آنتن یا سایر ابزار اختصاصی در این قسمت مجاز نیست. چگونگی مدیریت آپارتمان ایجاب می کند که ساکنان از حضور بی مورد در این بخش خودداری کنند. به خاطر اشراف داشتن این منطقه از ساختمان بر حیاط دیگر ساختمان ها، امکان بروز مشاجراتی بین ساکنان ساختمان و مالکان دیگر آپارتمان ها وجود دارد. به همین خاطر چگونگی مدیریت آپارتمان در این قسمت باید با حساسیت انجام گیرد.