درآمدی بر هزینه های ساختمان

تعريف هزينه‌های مشترک:

با تعيين منابع درآمد ساختمان و تصويب آن توسط مجمع عمومی، مدير (هيأت مديره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان می كند. قانونگذار در ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايی به تعريف هزينه‌های مشترک پرداخته است، اما در واقع اين ماده موارد مصرف هزينه‌های مشترک را تعيين نموده است. بر اساس ماده بيست و پنج آيين نامه اجرايی قانون تملک آپارتمان ها،

هزينه‌های مشترک عبارت است از:

الف. هزينه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسيسات و تجهيزات

ب. هزينه‌های اداری حق الزحمه مدير يا مديران. بر اين موارد، حق بيمه ساختمان را نيز بايد افزود.

الف. استفاده، حفظ و نگاهداری ساختمان:

انرژي های گوناگون گرمايشی و سرمايشی، برق مشترک راهروها، راه پله‌ها، حياط و پاركينگ، از جمله مواردی است كه به طور مشترک مورد استفاده مالكين قرار ميگيرد و قسمتی از درآمد ساختمان براي اين نوع هزينه‌ها تخصيص مييابد. همچنين بخشی از درآمدها صرف نگاهداری تأسيسات حرارتی و برودتی، تعمير تأسيسات آب و برق و … ميشود. قسمتی از درآمدها نيز برای نگاهداری ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمير ديوارها و پله‌ها و تزئينات قسمتهای مشترک هزينه می شود.

ب. پرداخت حق بيمه، هزينه‌های اداری و حق الزحمه مديران:

به موجب قانون، مدير (هيأت مديره) مكلف است بخشی از درآمد ساختمان را صرف بيمه ساختمان در برابر آتش سوزی نمايد، همچنين در ساختمان های بزرگ كه اداره آن ها مستلزم تشكيلات گسترده است و از برخی افراد جهت انجام امور اداری استفاده ميشود، پرداخت حقوق پرسنل اداری موجب تحميل هزينه‌هايی بر ساختمان ميشود. حق الزحمه مدير (هيأت مديره) نيز از جمله هزينه‌هايی است كه بايد از محل درآمد ساختمان پرداخت شود.

تعيين هزينه‌های مشترک:

با مطالعه موارد قانون تملک آپارتمان ها و آيين نامه اجرايی آن، دو روش عمده جهت تعيين سهم مالكين از هزينه‌های مشترک ميتوان استنباط نمود:

الف. روش قراردادی

ب. روش قانونی

مجامع عمومی در انتخاب هر يك از اين دو شيوه آزادی عمل داشته و می توانند به يكی از دو طريق فوق عمل نمايند و در صورت انتخاب هر يک از اين دو روش بايد به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند.

الف. روش قراردادی:

مالكين آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزينه‌های مشترک را تعيين كنند. اين قرارداد در صورتی كه به تصويب اكثريت مالكين برسد معتبر و لازم الاجرا است. زيرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی كه در چارچوب قانون تدوين شده باشد، برای طرفين آن لازم الاجرا هستند.

مراد از اكثريت مالكين، در صورتی كه حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پيش بينی نشده باشد، اكثريت آرای مالكينی است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند (ر.ک: ماده شش قانون تملک آپارتمان)

ب. روش قانونی:

بر اساس ماده چهار قانون تملك آپارتمان كه مقرر می دارد: «حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزينه‌هايی كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوی تقسيم خواهد شد…» تعيين سهم مالكين از هزينه‌های مشترک به دو قسمت تقسيم ميشود: هزينه‌های نسبی، هزينه‌های ثابت.

هزينه‌های نسبی به آن دسته از هزينه‌ها اطلاق ميگردد كه به لحاظ ارتباط مستقيم با مساحت اختصاصی هر يک از واحدها متناسب با زيربنای اختصاصی تعيين و دريافت ميشود. به عنوان مثال: هزينه‌های گازوئيل، آب، آسفالت پشت بام و حق بيمه از جمله مصاديق هزينه‌های نسبی هستند كه متناسب با زيربنای اختصاصی هر واحد تعيين و دريافت ميشود.

هزينه‌های ثابت به آن دسته از هزينه‌ها اطلاق ميگردد كه به لحاظ عدم ارتباط با مساحت زيربنا، به نحو مساوی تقسيم ميشود. به عنوان نمونه، هزينه‌های مربوط به سرايدار، نگهبان، باغبان، متصدی آسانسور، هزينة نگاهداری تأسيسات، تزئينات قسمتهای مشترک از جمله هزينه‌های ثابت هستند كه صرف نظر از زيربنای اختصاصی واحدها، به طور مساوی تعيين و دريافت می شود.