در مدیریت برج نشینی چه قوانینی باید رعایت شود؟

در مدیریت برج نشینی چه قوانینی باید رعایت شود؟

یکی از پارامترهایی که در مدیریت برج نشینی باید مورد توجه قرار گیرد بحث قوانین حقوقی می باشد که در رابطه با ساکنان آپارتمان ها تعریف شده است. این قوانین می تواند به مشاجرات و نزاع بین ساکنان پایان داده و آرامش را به برج برگرداند. مدیریت برج ایجاب می کند که همه ساکنان به قوانین آپارتمان نشینی تمکین کنند تا بتوانند به طور مسالمت آمیز در کنار یکدیگر زندگی نمایند. اطلاع ساکنان از قوانین تملک آپارتمان ها، اساسنامه ساختمان و همین طور قوانین مدنی مربوط به ساختمان می تواند مدیریت برج نشینی را به درستی تحقق بخشد.

آگاهی از حقوق و وظایف ساکنان و تاثیر آن در مدیریت برج نشینی:

تمام ساکنان برج اعم از مالک یا مستاجر تا زمانی که به عنوان متصرف یک واحد آپارتمانی در برج سکونت دارند حقوق و وظایفی دارند که قوانین مدنی از آنها پشتبانی می کند. مدیریت برج نشینی بیان می کند که هر شخصی که در آپارتمان وظیفه ای بر عهده اوست، حقوقی نیز دارد که دیگران باید آن ها را رعایت کنند. به عنوان مثال وقتی یکی از ساکنان به موقع زباله های خود را در قسمت جلوی درب برج قرار می دهد، دیگر مالکان نیز نسبت به او وظیفه دارند که از انجام مزاحمت های صوتی جلوگیری کنند. اطلاع از این حقوق و وظایف در مدیریت برج نشینی بسیار قابل توجه است و عدم رعایت آنها سبب بروز مشکل شده و کار را به مراجع قانونی می کشاند.

برخی از قوانینی که مدیریت برج نشینی را آسان تر می کند:

در این قسمت سعی می کنیم به بررسی مالکیت بخشهای مختلف یک آپارتمان بپردازیم تا با آگاهی از آنها سعی کنیم مدیریت برج نشینی  را سهولت بخشیم.

1. تعیین محدوده اختیارات مالک یک واحد بر بخشهای اختصاصی برج: مدیریت برج در این مورد باید به گونه از قوانین الهام بگیرید تا مشاجرات مربوط به تعیین محدوده بخش خصوصی، حل و فصل شود. ماده یک آیین نامه اجرایی ساختمان بیان می دارد که بخشهایی از بنا که عرفا برای استفاده مالک یا قائم مقام او تخصیص داده شده باشد جز بخش اختصاصی محسوب می گردد. مالک در این بخش می تواند به هر گونه که خود صلاح می داند دخل و تصرف نماید به شرط آنکه این دخل و تصرف به بخشهای مشترک یا واحد اختصاصی دیگر کشیده نشود. مدیریت برج نشینی در این مورد می تواند نسبت به آگاه سازی مالکان موثر واقع شود.

2. مالکیت کف و سقف دیوارها: ماده 126 قانون مدنی بیان می دارد که مالک اتاق پایینی نسبت به دیوارهای اتاق و مالک فوقانی در رابطه با دیوارهای غرفه ای به طور اختصاصی حق تصرف دارند. مدیریت برج نشینی توجه مالکان هر واحد را به این موضوع معطوف می کند که سقف مابین اتاق ها یا غرفه ها به طور اشتراکی در نظر گرفته می شود و هر دو آنها حق تصرف اشتراکی دارند. البته منظور از تصرف در این ماده، اعلام نحوه مالکیت اشتراکی و اختصاصی در این گونه آپارتمان ها است.

3. ماده 125 قانون مدنی چنین عنوان می کند که هر گاه طبقه پایین متعلق به یک مالک و طبقه فوقانی در تملک مالک دیگر باشد، هر کدام از آنها اختیار تصرف بخش اختصاصی خود را دارند اما در مورد کف و سقف بین دو واحد هر کدام از آنها به طور متعارف حق تصرف دارند به آن شرط که برای حق واحد دیگر مزاحمتی ایجاد ننمایند. مدیریت برج نشینی در این مورد تذکر می دهد که مالکان از محدوده قانونی خارج نشوند.

4. ماده 9 قانون تملک آپارتمان به این نکته تاکید می کند که هیچ کدام از مالکان حق تغییر شکل درب یا سردر یا نمای خارجی واحدهای اختصاصی که در منظر یا دید ساکنان است را ندارند. مگر انکه رضایت اکثریت دیگر مالکان را بدست بیاروند. مدیریت برج نشینی تاکید می کند که این مسئله مربوط به تصرف در بخش اشتراکی است. نمای خارجی واحدهای اختصاصی، جزو بخش های اشتراکی محسوب می شود و مالکان نمی توانند به تنهایی در مورد تغییر شکل آن تصمیم بگیرند.

5. مدیریت برج نشینی توجه مالکان را به ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها جلب می کند که مالکان حق تصرف اختصاصی بر بخشهای مشترک را ندارند. بخش های مشترک در یک برج عبارت از بخش های از آن است به یک یا چند آپارتمان تعلق نداشته و همه ساکنان برج می توانند از امکانات و خدمات آن بهره برداری کنند. البته میزان استفاده از خدمات بخش مشترک به میزان ابعاد بخش اختصاصی مربوط می شود. برای تشخیص بهتر بخش اشتراکی باید اضافه کرد که بخشهایی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی در نظر گرفته نشده یا در اسناد برج، جزو بخشهای اختصاصی یک یا چند مالک محسوب نشده، بخش اشتراکی برج به حساب می آیند. مدیریت برج نشینی در مورد تصرف بخش های اشتراکی بسیار حساس است و برخورد با متخلفان را در اولیت کار خود قرار می دهد.

توجه به برخی از بخشهای اشتراکی در مبحث مدیریت برج نشینی:

1. زمینی که در قیمت زیر بنا قرار دارد جز بخشهای مشترک به حساب می آید. خواه بنا به آن متصل باشد یا اینکه بنا به واسطه ستون یا پایه روی آن مستقر شده باشد.

2. تاسیساتی که در قسمت بخشهای مشترک واقع شده باشد جزو اشتراکات بنا تلقی می شود. از بین این تاسیسات می توان به چاه و پمپ آب، منبع آب، رخت شو خانه، تلفن مرکزی، انبار عمومی برج و … اشاره کرد. مدیریت برج نشینی ایجاب می کند که مدیر برج نسبت به این تاسیسات تصمیم گیری نماید.

3. در و پنجره ها، پله ها، پاگردها و راهروهایی که خارج از بخش های اختصاصی قرار دارند. مدیریت برج نشینی استفاده اختصاصی از این بخش ها را بدون اجازه مدیریت یا سایر مالکان مجاز نمی داند.

4. بام و کلید تاسیساتی که برای استفاده عمومی و همین طور محافظت از بنا در نظر گرفته شده باشد. مدیریت برج نشینی در این موارد نیز تاکید می کند که استفاده اختصاصی از آنها ممنوع بوده و نباید خودسرانه از آنها بهره برد.

مدیریت برج نشینی و تعیین حق شارژ:

یکی از نقاطی که بیشتر محل مشاجره بین اعضای برج است مربوط به هزینه های مشترک یا حق شارژ برج است. مدیریت برج نشینی باید طبق یک برنامه منسجم و بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، به صورت دقیق میزان شارژ هر کدام از واحدها را (بر اساس میزان برخورداری هر کدام از مالکان از بخش های اختصاصی) محاسبه کرده و به او اعلام نماید. این مسئله می تواند دعاوی حقوقی را به حداقل رسانده و آرامش را در آپارتمان برقرار سازد.